Alpop cresce dizendo ‘sim’ ao aluguel para baixa renda

Com algoritmo que capta a realidade de informais e negativados, startup quer reduzir o déficit habitacional

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Dos 12,9 milhões de domicílios alugados no Brasil, 10 milhões deles não custam mais que R$ 2.500 mensais, mostram dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia Estatística) de 2019. Mas parte das famílias com renda até dez salários mínimos pode não conseguir alugar um imóvel nessa faixa de preço. 

Com o nome sujo, score baixo em serviços de proteção ao crédito e sem comprovante de salário, muitos candidatos a inquilinos são barrados logo de início na análise cadastral das imobiliárias. A situação é ainda mais crítica em cidades menores, onde ainda predomina a figura do fiador como garantidor do contrato.

Essa constatação intrigou Caio Belazzi. Sócio da empresa de software Caiena, ele estava em busca de novas oportunidades. “Resolvemos explorar as razões por trás de um bom mercado de renda recorrente estar subatendido”, afirma ele.

Após um diálogo com o Instituto Urbem (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole), a Caiena contratou três cientistas sociais. Eles alugaram um imóvel próximo ao Metrô Vila Carrão, na zona leste de São Paulo, para entender a realidade dos aluguéis daquela população.

 

Foi assim que nasceu o Alpop, uma startup que vende um serviço de análise de crédito, gestão financeira para imobiliárias desenhado especificamente para acomodar locatários que têm condições de arcar com o aluguel, mas não conseguem comprová-lo da maneira tradicional.

“A negativação ou baixo score não significam que esses trabalhadores não sejam bons pagadores de aluguel”, diz Belazzi. Pelo contrário: “As pesquisas mostram que eles deixam de pagar contas, como a do cartão de crédito, justamente para pagar o aluguel”.

A visão inicial dos fundadores – 97% do capital da empresa pertence ao fundo Caju Capital Social, do qual Belazzi é sócio, e os 3% restantes, a Philip Yang, do Urbem – era criar uma espécie de Quinto Andar da baixa renda.

Mas em 2019, pouco mais de um ano depois da fundação, o Alpop mudou de rumo. Captar imóveis, de um lado, e clientes, do outro, era uma tarefa complexa demais.

Em vez de concorrer com as imobiliárias tradicionais, a empresa optou pela parceria. “Quando migramos para o B2B, começamos a ver o crescimento e o impacto social que queríamos”, diz o fundador.

Aluguel garantido

No “modelo Alpop”, a imobiliária continua cuidando da captação de locadores e locatários, dos contratos e das vistorias de imóveis. A gestão financeira dos aluguéis de famílias de baixa renda fica com a startup, que cobra um percentual que varia de 5% a 12% do valor do aluguel, dependendo do perfil de risco.

O Alpop também garante o repasse mensal dos aluguéis às imobiliárias e locadores, mesmo que os inquilinos não tenham de fato pago naquele mês. “A imobiliária não precisa mais se preocupar com o sinistro [inadimplência]”, afirma o CEO.

A alma do negócio é o algoritmo de avaliação financeira que considera 22 parâmetros alternativos aos habitualmente usados para a concessão de crédito.

Os locatários costumam ser trabalhadores informais e autônomos, como manicures, pedreiros e vendedores ambulantes. São pessoas que estão sujeitas a flutuações da renda mensal e, portanto, são cobradas de maneira diferenciada. 

“Por exemplo, um pedreiro, pelas características da profissão, pode ficar até 90 dias sem pagar, mas a gente o segura porque ele é um bom pagador. No modelo tradicional, a imobiliária já abriria o sinistro e já passaria [a cobrança] para a seguradora.”

Belazzi afirma que o Alpop lida com um índice de inadimplência baixo. “São 3% de perdas financeiras, bem abaixo da média do mercado brasileiro, que varia entre 8% a 15% a depender da região.” O tíquete médio de locação na plataforma, incluindo aluguel, condomínio e IPTU, fica na média de R$ 1.100

A empresa tem cerca de 1.300 contratos ativos em parceria com 95 imobiliárias, distribuídas por 61 municípios de 16 Estados, incluindo São Paulo (onde está a maioria dos clientes), Rio de Janeiro e Recife.

Em março deste ano, pouco mais de R$ 1,6 milhão passaram pela plataforma do Alpop. A expectativa é atingir R$ 5 milhões este ano e R$ 15 milhões daqui um ano e meio.

Segundo Denis Levati, especialista de mercado imobiliário e diretor institucional do Alpop, a captação de novas imobiliárias na carteira de clientes tem tido uma conversão de 100% nos últimos tempos.

“Nosso portfólio tem imobiliárias importantes regionalmente, como a Cardinali, líder em São Carlos (SP), e a Fuhro Souto de Pelotas (RS), mas também as imobiliárias ligadas a grandes players do ramo como a Lopes e a franquia Re/Max”, afirma. Num estudo de caso em Limeira (SP), o Alpop incrementou os ganhos da líder daquele mercado em 11%, diz ele.

Ademais, o Alpop também fará a gestão financeira do Soma, Sistema Organizado de Moradia Acessível, projeto de locação social no centro de São Paulo anunciado em março pela securitizadora Gaia e pela incorporadora Magik JC, com investimentos de Dexco, Gerdau, Movida e Votorantim Cimentos.

A receita do crescimento

O Alpop até aqui consumiu cerca de R$ 4 milhões dos sócios, e agora negocia uma rodada de investimentos que deve ser anunciada até junho. A princípio, a empresa estava trabalhando para levantar R$ 3 milhões, mas existe a possibilidade de um cheque maior.

O dinheiro será usado para ampliar a presença em regiões onde a startup já atua, mas que ainda apresentam grande déficit habitacional, caso do interior dos Estados de São Paulo e do Rio Grande do Sul.

Em um segundo momento, o CEO ambiciona abrir novas linhas de produtos financeiros, ainda no B2B. “Todas as nossas ações, que começam hoje pelo aluguel, objetivam outro negócio. Queremos um dia ser a maior casa de crédito popular da América Latina”, diz Belazzi.

O Alpop vem fazendo testes com o público que faz locações de imóveis comerciais e também “pequenos experimentos de crédito de sucesso, com taxas a 8% ao ano,  mas que ainda não são uma linha de negócio”, afirma o CEO. 

Mas ele aponta que ainda há muito espaço para crescer no mercado principal da startup. “Quem consideramos concorrentes na negociação com as imobiliárias — como Porto Seguro, Avalyst ou CredPago — não compartilham nosso foco. O CredPago, por exemplo, descarta as famílias com dívidas no cartão de crédito, que é justamente o público que trabalhamos.” 

E todos os planos futuros, é claro, estão sujeitos à instabilidade política e econômica do país em ano de eleição. “Estamos com inflação e taxas de juros bem altas, o que pode aumentar a demanda do aluguel, mas também pode aumentar a inadimplência. Nosso desafio será gerenciar o risco diante desse cenário”, diz Belazzi.

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